Fiscalité · GuideMicro-BIC, LMNP, classement : quel régime fiscal pour un meublé ?

Louer un logement vide relève des revenus fonciers. Louer meublé, même quelques semaines par an, relève des bénéfices industriels et commerciaux : l'administration considère que vous exercez une activité commerciale. Cela change la déclaration, les abattements et les possibilités d'amortissement.

Sous le régime micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Vous ne déduisez rien d'autre. C'est simple, et c'est souvent avantageux quand vos charges réelles sont faibles : pas de crédit en cours, peu de travaux, équipement déjà amorti.

C'est le point que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard. Un meublé de tourisme classé bénéficie d'un abattement nettement plus favorable qu'un meublé non classé, et le plafond de recettes pour rester au micro n'est pas le même. Le classement s'obtient par la visite d'un organisme accrédité, se paie une fois, et vaut cinq ans. Sur un gîte qui tourne bien, il se rembourse en une saison.

Au régime réel, vous déduisez vos charges effectives et, surtout, vous amortissez le bien et le mobilier. Sur un logement acheté à crédit, ou après des travaux importants, l'amortissement peut ramener le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années. En contrepartie : comptabilité obligatoire, souvent un expert-comptable, et un engagement de plusieurs années.

Le loueur en meublé non professionnel reste non professionnel tant que ses recettes locatives ne dépassent pas certains seuils, appréciés notamment au regard de ses autres revenus d'activité. Au-delà, il bascule en loueur professionnel, avec des conséquences sur les cotisations sociales et sur le traitement des plus-values. Un propriétaire qui ajoute un deuxième puis un troisième logement doit surveiller ce seuil.

La commission que vous versez est une charge déductible au régime réel, et elle est couverte par l'abattement au micro-BIC. Le forfait de ménage, lui, est payé directement par le voyageur : il n'entre ni dans vos recettes ni dans vos charges. Le relevé mensuel que nous produisons sert de base à votre déclaration.

Les taux et seuils évoluent à chaque loi de finances. Vérifiez les valeurs de l'année en cours auprès de votre comptable ou du service des impôts avant toute décision.